Taxe foncière : la Cour des comptes demande une réforme profonde de l’abattement des bailleurs sociaux

Dans un rapport publié le 4 décembre 2025, la Cour des comptes juge que le dispositif d’abattement de taxe foncière dont bénéficient les bailleurs sociaux dans les quartiers prioritaires de la ville est coûteux. Il est également insuffisamment encadré et mal évalué. Les magistrats financiers appellent à une refonte du mécanisme d’ici 2026. Objectif : mieux cibler les actions financées, renforcer le suivi des contreparties et clarifier le rôle respectif de l’État, des collectivités et des organismes HLM.

Un dispositif majeur mais coûteux

Mécanisme de l’abattement

Créé en 2001, l’abattement permet aux organismes HLM et sociétés d’économie mixte propriétaires de logements sociaux situés en quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) permet de bénéficier d’une réduction de 30% de leur base de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB). En contrepartie, les organismes HLM mènent des actions pour le cadre de vie et les services aux habitants. L’État estime cet abattement à 315 millions d’euros pour l’année 2024. Ce montant engendre une perte de recettes pour les collectivités territoriales. L’État compense 40 % de cette perte, soit environ 126 millions d’euros. Toutefois, 60 % de la somme totale reste à la charge des collectivités.

Reconduction de l’abattement

L’abattement, reconduit jusqu’en 2030 dans le cadre des nouveaux contrats de ville, constitue un poste non négligeable des moyens mobilisés au titre de la politique de la ville en 2024.

Les pouvoirs publics avaient conçu ce dispositif pour compenser la dégradation plus rapide du parc en QPV. Et également pour ne pas répercuter ces surcoûts sur les charges des locataires.

Des objectifs pertinents mais un pilotage peu lisible

Pertinence de l’aide fiscale

La Cour des comptes rappelle la pertinence de l’aide fiscale selon les acteurs interrogés. Cette aide mobilise les bailleurs sociaux pour améliorer la vie dans les QPV. Les conventions d’abattement s’associent aux contrats de ville. Elles doivent permettre à l’État, aux collectivités et aux bailleurs de co-construire des actions adaptées.

Problématique du pilotage national

Toutefois, la Cour pointe un pilotage national « peu lisible ». Elle évoque un cadrage hétérogène et l’absence d’outil centralisé de suivi des conventions et des actions financées. L’État ne réalise aucun bilan consolidé, ce qui empêche d’évaluer l’efficacité globale de la dépense fiscale ou de comparer de manière fiable les pratiques entre territoires et bailleurs.

Des dérives d’usage et un manque de transparence

Dérives d’usage

En effet, les magistrats financiers relèvent que certaines dépenses couvertes par l’abattement relèvent en réalité de l’entretien courant du patrimoine, sans lien suffisant avec des actions spécifiques de politique de la ville. Le système permet de reporter certaines interventions d’une année sur l’autre ou de les déplacer entre QPV, sans exiger de justification transparente ni de contrôle systématique des contreparties prévues.

Augmentation rapide du coût de la dépense fiscale

De plus, la Cour souligne également la progression rapide du coût de cette dépense fiscale, qui a fortement augmenté entre 2019 et 2024. Le tout dans un contexte où la TFPB représente une part croissante des recettes communales après la réforme de la taxe d’habitation. Cette montée en charge alimente les interrogations de certaines collectivités, qui supportent la majorité du coût sans toujours disposer d’une vision claire des résultats pour les habitants.

Une réforme jugée indispensable

Réforme d’ampleur de la taxe foncière

La Cour des comptes appelle à une réforme d’ampleur du dispositif à l’horizon 2026, après l’installation de la nouvelle génération de contrats de ville. De surcroît, elle recommande la mise en place d’un référentiel national précisant les financements autorisés, afin de distinguer clairement les actions de droit commun de celles relevant de la politique de la ville.

Piste de réforme

Plusieurs pistes sont avancées. Parmi elles, la mise en place d’un outil national de collecte et de suivi des données. Mais aussi une remontée systématique des montants d’abattement par bailleur et par territoire aux services de l’État. Ou encore l’élaboration d’un guide de bonnes pratiques pour les conventions. La Cour suggère enfin de renforcer la capacité de contrôle des préfets. Avec à la clé la possibilité de suspendre ou de récupérer tout ou partie de l’abattement en cas de non-respect des engagements par les bailleurs sociaux. 

Enjeux pour les bailleurs sociaux et les territoires

Enjeux pour les organismes HLM

Pour les organismes HLM, l’abattement de TFPB reste une ressource structurante pour financer la gestion urbaine de proximité, l’entretien renforcé et certaines actions sociales dans les QPV.  La presse spécialisée a également souligné que, même prorogé jusqu’en 2030, ce levier est désormais davantage encadré et susceptible d’évoluer à la lumière des recommandations de la Cour.

Enjeux pour les collectivités

Pour les collectivités, la réforme à venir pose la question de l’équilibre entre soutien au logement social et préservation de leurs recettes fiscales. A noter que d’autres mesures liées à la fiscalité du logement (taxes sur les logements vacants, résidences secondaires) sont discutées dans le cadre du projet de loi de finances pour 2026. Les débats récents sur la hausse de la taxe foncière illustrent la sensibilité du sujet pour les élus locaux. Ils soulèvent la nécessité d’arbitrages finement calibrés entre objectifs de politique de la ville et soutenabilité budgétaire.

En résumé

Ce rapport de la Cour des comptes arrive à un moment clé. Faisant suite au renouvellement des contrats de ville intervenu en 2024, il s’inscrit pleinement au cœur des débats sur la fiscalité du logement et les discussions budgétaires.

Les enjeux sont majeurs pour les bailleurs sociaux, les collectivités et la pérennité de la politique de la ville. Il faudra suivre de près les suites données à ces recommandations, notamment l’établissement d’un meilleur pilotage national, pour évaluer leur impact concret sur le financement et l’efficacité des actions menées dans les Quartiers Prioritaires de la Ville (QPV).

Sources

Cour des comptes – rapport PDF

Banque des Territoires

AEF info