Projet de loi « Relance Logement » : ce que bailleurs, foncières et collectivités doivent anticiper

Le 23 avril 2026, depuis Marseille, le gouvernement a présenté en urgence un projet de loi « Relance logement ». Passoires thermiques, ANRU 3, décentralisation : le texte redessine les règles du jeu pour l’ensemble des acteurs du parc immobilier.

Une urgence nationale : pourquoi le gouvernement accélère

L’offre locative a chuté de 15 % en cinq ans. Les mises en chantier ont reculé de 22 % entre décembre 2024 et novembre 2025. Les bailleurs sociaux gèrent 2,9 millions de dossiers en attente. 

Le Premier ministre Sébastien Lecornu a qualifié la situation d’« urgence nationale, sociale et économique ». 

L’objectif reste ferme : 2 millions de logements supplémentaires d’ici 2030.

Passoires thermiques : l’inversion de méthode

Ce qui change concrètement

Depuis janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location. Les F devaient suivre en 2028. Le gouvernement renverse la logique : les travaux n’interviendront plus avant la mise en location, mais après. Le propriétaire signe un engagement formel de rénovation, avec un devis à l’appui. Il dispose de trois ans pour les maisons individuelles et de cinq ans pour les copropriétés, afin d’atteindre la classe E minimum au DPE. 

Selon le ministre du Logement Vincent Jeanbrun, entre 650 000 et 700 000 logements pourraient ainsi être remis ou maintenus sur le marché locatif d’ici 2028.

Un recalibrage du DPE annoncé

Au 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9. Résultat : 850 000 logements ont quitté le statut de passoire par simple reclassification. Le gouvernement annonce vouloir aller plus loin. 

Ces évolutions suscitent des critiques. Le Réseau Action Climat redoute une hausse des loyers sans baisse des factures d’énergie pour les locataires précaires.

Les implications pour les bailleurs et directions financières

Les actifs classés F ou G retrouvent une valeur locative temporaire. Mais l’engagement de travaux est contraignant. Les directions financières doivent recalibrer leurs modèles de rentabilité, anticiper les coûts de rénovation et sécuriser les aides disponibles. Une analyse opération par opération s’impose avant toute décision.

ANRU 3 : un nouveau programme de rénovation urbaine pour 2030-2040

Les grandes lignes

L’article 1 du projet de loi lance l’ANRU 3, troisième programme national de renouvellement urbain. Il couvrira la période 2030-2040. Il ne se limitera plus aux grands ensembles : 20 % des projets concerneront les centres-villes dévitalisés, les territoires ruraux et les villes moyennes. L’approche est globale : bâti, sécurité, services publics, transition énergétique, cohésion sociale.

Budget et acteurs

Le budget reste en cours d’arbitrage. Le ministre a précisé que ce sera « au Parlement de décider ». France urbaine, l’USH et les intercommunalités demandent une trajectoire pluriannuelle sécurisée. CDC Habitat rappelle ses 3,3 milliards investis dans les programmes précédents. 

Pour les collectivités et bailleurs sociaux, l’ANRU 3 représente une opportunité majeure, à condition que les financements soient au rendez-vous.

Décentralisation : de nouveaux pouvoirs pour les maires

Le texte prévoit un transfert aux maires de la part d’attribution des logements sociaux détenue par les préfets, soit 30 % du parc, incluant le DALO. En parallèle, les « opérations d’intérêt local » (OIL) permettront d’instruire certains projets en deux ans au lieu de six, grâce à une autorisation unique et des dérogations aux règles d’urbanisme. 

Les préfets pourront activer des « zones à bâtir d’urgence » à la demande des maires. Pour les acteurs travaillant avec les collectivités, ces évolutions modifient les interlocuteurs et les processus de décision.

Dispositif Jeanbrun: trois évolutions à intégrer

Le statut du bailleur privé, issu de la loi de finances 2026, est recalibré. Trois changements principaux. Le seuil de travaux exigés passe de 30 % à 20 % du prix d’acquisition. Les maisons individuelles dans l’ancien deviennent éligibles. L’exigence énergétique assouplie remplace l’obligation d’atteindre une étiquette A ou B par une progression de deux lettres au DPE.

Pour un bien à 200 000 euros, l’effort travaux passe ainsi de 60 000 à 40 000 euros. Le mécanisme reste conditionné à un engagement de location de neuf ans minimum. Les directions financières doivent modéliser l’impact sur la base imposable et la rentabilité nette, opération par opération.

Calendrier : ce qu’il faut surveiller

Le texte sera présenté en Conseil des ministres dans les prochaines semaines. La première lecture au Sénat est prévue dès juin 2026.

Le vote définitif est attendu avant la fin de l’année. Plusieurs arbitrages restent ouverts : budget ANRU 3, modalités de contrôle des engagements de travaux, réforme précise du calcul DPE. Les organisations qui anticipent ces évolutions avant le vote prennent une longueur d’avance décisive.