FAQ pratique : 10 questions que vous vous posez sur la fiscalité locale en 2026

Fiscalité locale 2026 : ce qu’il faut vraiment savoir. Taxe foncière en hausse, réforme cadastrale suspendue, CFE, TEOM récupérable… Les règles évoluent. Les questions se multiplient. Cet article répond aux 10 interrogations les plus fréquentes.

1. La taxe foncière a-t-elle encore augmenté en 2026 ?

Oui. La taxe foncière augmente en 2026. La hausse est automatique. L’État revalorise les valeurs locatives cadastrales chaque année et indexe ce coefficient sur l’inflation. En 2026, les autorités fixent ce taux à +0,8 %, ce qui marque une nette décélération par rapport aux années précédentes (+7,1 % en 2023 et +3,9 % en 2024).

Cette hausse de 0,8 % s’applique à tous les propriétaires, sans exception. Certaines communes peuvent voter des hausses de taux supplémentaires. Elles peuvent également faire le choix de baisser leur taux. L’impact final varie donc selon la localisation du bien.

Le gouvernement avait annoncé une réforme plus profonde fin 2025. Elle prévoyait une mise à jour automatique des « éléments de confort » pour 7,4 millions de logements. Face au tollé, le gouvernement l’a suspendue. Les autorités mènent une consultation. Le gouvernement repousse l’éventuelle application à 2027 au plus tôt.

À retenir : en 2026, tous les propriétaires paient au minimum 0,8 % de plus. Des hausses supplémentaires, ou des baisses sont possibles selon la commune.

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2. Comment se calcule la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) ?

La formule est simple : taxe foncière = valeur locative cadastrale x 50 % x Taux d’imposition local. La valeur locative cadastrale est censée représenter le loyer annuel théorique du local. Il date des années 1970 et est revalorisé chaque année. Toutefois, dans les faits, la valeur locative est fonction de plusieurs éléments dont la surface habitable ou encore les éléments de conforts. L’administration fiscale est en charge de son évaluation.

L’administration applique automatiquement l’abattement de 50 %, qui représente les frais de gestion et d’entretien estimés. Chaque année, la commune et l’intercommunalité votent le taux d’imposition, lequel varie de 15 % à plus de 60 % selon les territoires. Ainsi, deux communes différentes n’appliquent pas la même taxe à deux biens identiques. L’État a repoussé la réforme générale des valeurs locatives cadastrales qui visait à aligner les bases sur les loyers réels du marché ; il prévoit désormais son application pour 2031.

À retenir : le montant de la taxe dépend à la fois d’une base nationale (valeur cadastrale) et d’un taux local. Vérifiez le taux de votre commune chaque année.

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3. Peut-on être exonéré de taxe foncière en 2026 ?

Oui, plusieurs cas d’exonération existent. 

Pour les personnes :

• Exonération totale pour les propriétaires de plus de 75 ans aux revenus modestes (sous conditions de revenu fiscal de référence). 
• Réduction de 100 € pour les 65-74 ans sous les mêmes conditions de ressources. 
• Exonération pour les titulaires de l’AAH (allocation aux adultes handicapés) ou de l’ASPA, sous conditions de revenus. 

Ces exonérations s’appliquent automatiquement. Aucune démarche n’est nécessaire.

Pour les biens :

• Exonération de 2 ans pour les constructions neuves, à compter du 1er janvier suivant la fin des travaux. Une déclaration dans les 90 jours après achèvement reste nécessaire. Toutefois, les communes peuvent limiter le taux d’exonération sur délibération communale. 
• Exonération possible de 3 ans pour les logements de plus de 10 ans ayant fait l’objet de travaux d’économies d’énergie. Elle est soumise à délibération communale. 

Important : l’exonération de taxe foncière ne s’étend pas à la TEOM (taxe d’enlèvement des ordures ménagères). Elle reste due.

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4. Qu’est-ce que la TEOM et qui la paie réellement ?

La TEOM (taxe d’enlèvement des ordures ménagères) finance la collecte et le traitement des déchets. Elle figure sur l’avis de taxe foncière.

Le propriétaire en est légalement redevable. Mais il peut en demander le remboursement au locataire. La TEOM fait partie des charges récupérables. C’est confirmé par l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et par impots.gouv.fr.

Le bailleur peut récupérer le montant net de la ligne « TEOM » figurant sur l’avis de taxe foncière. Il ne peut pas récupérer les frais de gestion prélevés par l’État (environ 8 % du montant). A noter que facturer ces derniers au locataire est illégal. 

L’administration calcule la TEOM sur la même base que la taxe foncière (valeur locative cadastrale x taux communal). Son montant a progressé de près de 20 % en cinq ans en moyenne nationale.

En zone REOM (redevance, alternative à la TEOM), c’est l’occupant qui paie directement. Les deux systèmes ne sont pas cumulables. Pour savoir lequel s’applique chez vous : consultez le site de votre mairie.

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5. La réforme des éléments de confort est-elle applicable en 2026 ?

Non. Elle a été suspendue. En novembre 2025, le ministère de l’Économie a annoncé une mise à jour automatique des fichiers cadastraux. Objectif : intégrer les éléments de confort non déclarés depuis les années 1970 (eau courante, chauffage, sanitaires…). Chaque équipement ajoute des mètres carrés fictifs à la surface imposable. L’impact estimé était de + 63 € en moyenne pour les 7,4 millions de logements concernés.

Face aux réactions des élus locaux, des propriétaires et des associations, le Premier ministre a annoncé une suspension immédiate. Le gouvernement a lancé une consultation avec les communes et les parlementaires. Les autorités attendent un point d’étape d’ici mai-juin 2026. Le gouvernement repousse l’entrée en vigueur à 2027 au plus tôt.

Ce qui s’applique en 2026 : uniquement la revalorisation automatique de + 0,8 % des valeurs locatives cadastrales. 

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6. Qu’est-ce que la CFE et qui est concerné en 2026 ?

La CFE (cotisation foncière des entreprises) est un impôt local. Il concerne toutes les entreprises et les professionnels indépendants. Il est dû par toute personne physique ou morale exerçant une activité non salariée en France au 1er janvier de l’année. Elle s’applique même sans local professionnel. Même un micro-entrepreneur travaillant à domicile est redevable.

La base de calcul est la valeur locative des biens immobiliers professionnels utilisés en année N-2. Pour la CFE 2026, ce sont les locaux utilisés en 2024 qui servent de référence. Le taux est voté par la commune. Deux entreprises avec le même chiffre d’affaires, dans deux communes différentes, ne paient pas la même CFE. 

La première année de création, l’exonération est totale. La deuxième année, la base réduite de 50 %. Les entreprises dont le chiffre d’affaires annuel est inférieur à 5 000 € bénéficient d’une exonération de la cotisation minimum. Certaines zones géographiques (QPV, ZRR, BUD…) peuvent avoir des exonérations. 

La CFE fait partie de la Contribution économique territoriale (CET), avec la CVAE. La loi de finances pour 2026 a reporté de 3 ans la suppression progressive de la CVAE.

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7. Comment contester sa taxe foncière en 2026 ?

Vous constatez une erreur sur votre avis ? Vous pouvez déposer une réclamation dès lors que vous pouvez démontrer l’erreur. Pour la taxe foncière 2025, la réclamation doit être déposée avant le 31 décembre 2026. Pour la taxe 2026, le délai court jusqu’au 31 décembre 2027.

Les motifs valides sont les suivants : exonération à laquelle vous avez droit, non appliquée ; valeur locative cadastrale surestimée (surface incorrecte, éléments de confort inexistants ou inexacts…) ; logement vacant involontairement depuis plus de 3 mois. 

Comment procéder ? Connectez-vous à votre espace particulier sur impots.gouv.fr. Puis accédez à la messagerie sécurisée, sélectionnez « Je signale une erreur sur le calcul de mon impôt », « Taxe foncière », et joignez les pièces justificatives. 

La réclamation ne suspend pas le paiement, vous devez donc régler la taxe dans les délais. En cas d’acceptation, l’administration vous accorde un dégrèvement si vous n’avez pas encore réglé l’impôt ou un remboursement si vous l’avez déjà payé. Notez que l’État peut majorer ce remboursement d’intérêts moratoires.

Astuce : demandez la fiche d’évaluation cadastrale de votre bien auprès de votre centre des impôts fonciers. Elle détaille les critères retenus pour le calcul.

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8. La taxe foncière est-elle à la charge du bailleur ou du locataire ?

La taxe foncière est, en principe, à la charge exclusive du propriétaire. Elle ne peut pas être répercutée sur le locataire. Peu importe le type de bail (nu ou meublé). Seules exceptions : la TEOM (voir question 4), qui figure sur le même avis mais constitue une charge récupérable et la location commerciale dès lors que le bail mentionne précisément les impôts à la charge du commerçant.

Il est important de ne pas confondre les deux lignes qui apparaissent sur l’avis de taxe foncière. La TFPB (taxe foncière sur les propriétés bâties) est non récupérable sur le locataire. La TEOM (taxe d’enlèvement des ordures ménagères) est récupérable sur le locataire, hors frais de gestion. 

Pour un bailleur institutionnel ou particulier, cette distinction est essentielle. Elle a un impact direct sur le rendement locatif net. La TFPB doit être intégrée comme charge fixe non récupérable dans tout modèle de rentabilité.

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9. La valeur locative cadastrale va-t-elle vraiment changer bientôt ?

L’État prévoit la réforme générale des valeurs locatives cadastrales depuis longtemps. Le gouvernement la repousse régulièrement. Ces valeurs datent des années 1970. Elles ne reflètent plus la réalité du marché locatif. La Cour des comptes elle-même les qualifie de source d’iniquité entre contribuables.

La loi de finances pour 2020 a acté le principe d’une révision générale. Le gouvernement prévoyait d’abord l’application pour 2023, puis 2025, puis 2028. La loi de finances pour 2026 la repousse à nouveau. L’État prévoit désormais la première application pour 2031.

Cette réforme aura des effets importants. Les simulations existantes montrent des hausses potentielles de 125 % pour les appartements et de 185 % pour les maisons en moyenne. Le gouvernement prévoit des mécanismes de lissage pour limiter les transferts de charges.

En 2026, rien ne change sur les bases de calcul. La revalorisation automatique de + 0,8 % reste le seul ajustement appliqué.

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10. Comment anticiper l’évolution de la fiscalité locale sur son parc immobilier ?

La fiscalité locale n’est pas une donnée fixe. Elle évolue chaque année, sous l’effet de plusieurs variables : taux communaux, revalorisation des bases, réformes nationales, délibérations locales.

Pour un bailleur particulier ou institutionnel, quelques réflexes s’imposent : surveiller les taux communaux ; intégrer la fiscalité dans le calcul de rentabilité ; vérifier les exonérations applicables ; anticiper les réformes. La révision des valeurs locatives est repoussée à 2031, mais elle arrivera. Les réformes de la CFE et de la CVAE sont en cours. La TEOM progresse régulièrement.

Naviguer dans la fiscalité locale demande du temps et de la rigueur. Pour les gestionnaires de parcs immobiliers ou les DAF qui pilotent des actifs à grande échelle, se faire accompagner par un outil ou un professionnel spécialisé permet d’éviter les erreurs et d’optimiser les charges fiscales. C’est précisément le type de problématiques que Loré aide à traiter, en apportant clarté et maîtrise sur l’ensemble des obligations liées à la gestion locative.

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