Mise à jour 26/11/2025 – Comment Bercy prépare une réévaluation discrète de la taxe foncière

Publié le 20/11/2025

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Mise à jour 26/11/2025 : le gouvernement a décidé de suspendre la hausse de la taxe foncière prévue cette année, repoussant toute augmentation jusqu’au printemps prochain afin de revoir son mode de calcul. Initialement, cette hausse aurait touché près de 7,4 millions de logements, avec un surcoût moyen de 63 € par an pour les foyers concernés. L’exécutif souhaite désormais adopter une approche plus locale, ajustée aux réalités départementales, voire communales, plutôt que de s’en tenir à une méthode nationale uniforme. Le Premier ministre a estimé que l’ancienne formule, héritée de 1959, était devenue “caduc” : elle ne reflète plus la diversité des situations sur le territoire.

Initiée discrètement par les pouvoirs publics, Bercy prévoit de modifier la base de calcul de la taxe foncière à partir de la prochaine campagne de paiement, et cette décision ne passe plus inaperçue. . Et pour cause, elle risque d’engendrer une hausse sensible et inédite, motivée par la valorisation systématique des critères de confort dans le calcul cadastral. Une évolution à prendre très au sérieux pour les propriétaires, investisseurs et bailleurs sociaux. Explications.

Évolution significative

Le ministère de l’Économie et des Finances, via la Direction générale des finances publiques (DGFiP), prépare une correction significative du mode de calcul de la taxe foncière. Cette mesure, intitulée « Fiabilisation des évaluations des locaux d’habitation par la valorisation des éléments de confort », pourrait concerner plusieurs millions de propriétaires en France métropolitaine. L’objectif déclaré est d’assurer une « meilleure équité fiscale ». Dans les faits, cette réforme entraînera pour nombre de foyers une hausse mécanique de leur taxe foncière dès son application.

Une méthode de calcul modifiée en silence

La taxe foncière repose sur la valeur locative cadastrale du bien, calculée selon plusieurs critères : surface, situation, nature du logement et équipements dits de « confort » (raccordement à l’eau et à l’électricité, sanitaires, chauffage, etc.). D’après un document interne de Bercy cité par Le Parisien, la DGFiP prévoit de considérer certains éléments de confort comme présents par défaut, même en l’absence de déclaration préalable. Les logements seront donc réputés disposer du confort maximal sauf variation majeure, et sans démarche particulière du propriétaire.

Cette modification vise à garantir une prise en compte uniforme des éléments de confort des logements, afin d’adapter le système fiscal à la réalité actuelle du parc immobilier.

Des effets variables selon les territoires

Environ 7,4 millions de logements manqueraient encore d’un ou de plusieurs éléments de confort, selon plusieurs médias. De plus, ces derniers évaluent le surcoût moyen attendu à 63 euros par foyer concerné. Par ailleurs, l’impact géographique pourrait être très contrasté, avec jusqu’à 60 % de réévaluation des logements en Haute-Corse et 45 % en Corse-du-Sud, contre seulement 9,7 % en Indre-et-Loire. Enfin, la réforme devrait augmenter les recettes communales d’environ 466 millions d’euros, selon la DGFiP.

Un impact majeur pour les grands propriétaires, foncières et bailleurs sociaux

Les conséquences pour de nombreux acteurs du marché seront lourdes

Pour les grands propriétaires et les foncières, la revalorisation automatique de la valeur locative cadastrale et l’intégration systématique des éléments de confort dans le calcul vont accroître considérablement la charge fiscale. Certains médias, à l’image de Batiactu, évoquent même une mesure pouvant « casser le marché de l’immobilier ». Cette hausse vient en tout cas s’inscrire dans une succession de hausses de la taxe foncière (entre 32 % et 40 % depuis 10 ans pour ces acteurs).

Un enjeu déterminant pour les bailleurs sociaux

Pour les bailleurs sociaux, cette évolution représente également un enjeu déterminant. Voici une version raccourcie :

Ces organismes, qui gèrent de vastes parcs de logements, verront mécaniquement leurs charges augmenter, sans pouvoir répercuter entièrement cette hausse sur les loyers. Leur capacité d’investissement dans l’entretien et la construction s’en trouvera réduite. Plusieurs fédérations professionnelles ont déjà alerté les pouvoirs publics et demandé des mesures compensatoires.

L’UNPI et l’Observatoire national des taxes foncières soulignent en outre que cette pression fiscale supplémentaire pourrait inciter certains investisseurs à céder leurs actifs ou à réduire l’entretien de leur patrimoine.

Une réforme critiquée pour son manque d’équité

Des organisations syndicales et des experts pointent ainsi le risque d’injustice pour les propriétaires de logements anciens, partiellement équipés ou non rénovés. En effet, cité par Le Parisien, un représentant syndical rappelle que toutes les habitations ne sont pas uniformément pourvues de sanitaires ou de chauffage, ce qui par conséquent pénalise avant tout les ménages modestes.

Un risque juridique réel

Plusieurs juristes estiment que ce mécanisme pourrait être contesté devant le juge administratif. En effet, toute modification de la valeur locative doit légalement être notifiée au contribuable, qui dispose d’un droit au recours. L’absence de démarche transparente, conjuguée à l’automaticité du recalcul, laisse présager de nombreux contentieux à venir.

Sources