Logement social 2026 : les 5 enseignements de l’étude Perspectives de la Banque des Territoires

Chaque année, la Banque des Territoires publie son étude Perspectives, une référence pour mesurer la santé financière et patrimoniale des bailleurs sociaux. L’édition 2026 compte plus de 80 pages. Si vous n’avez pas le temps de tout lire, Loré vous décrypte l’essentiel en cinq points.

1. Un parc de 5,4 millions de logements, qui continue de grandir

Au 1er janvier 2025, les bailleurs sociaux détiennent environ 5,4 millions de logements en France, dont près de 4,8 millions sont loués ou occupés pour un usage familial. La croissance nette du parc ralentit depuis 2022, mais elle reste positive : environ 29 300 logements de plus en 2024.

Les bailleurs jouent aussi un rôle contracyclique. En 2024, ils représentent 29 % des mises en chantier de logements en France, soit 8 points de plus qu’en 2021. Leurs investissements avoisinent 29 milliards d’euros pour la seule année 2024, alors que le secteur privé ralentit.

2. Un parc énergivore à rénover d’urgence

C’est le point le plus important de l’étude. Environ 12 % des logements sociaux sont classés E, F ou G au DPE. Avec la loi Climat et résilience, ces logements devront être rénovés d’ici 2034 pour pouvoir rester loués. L’étude précise que cette part a diminué d’environ un quart par rapport à l’édition précédente, en raison de la réforme du DPE entrée en vigueur le 1er janvier 2026. Cette réforme a abaissé le coefficient de conversion de l’électricité de 2,3 à 1,9.

Le message reste clair : pour atteindre les objectifs de la Stratégie nationale bas-carbone (SNBC), environ 80 % du parc devra être réhabilité d’ici 2050, y compris pour l’adaptation aux vagues de chaleur.

Attention toutefois : l’étude montre qu’un changement de chauffage du gaz vers l’électrique peut, dans certaines configurations, dégrader l’étiquette DPE. La transition énergétique ne se fait donc pas au hasard. Elle demande une planification précise, logement par logement.

3. Une situation financière qui se dégrade

Les loyers restent la principale source de revenus des bailleurs. Pourtant, leurs marges se sont fortement réduites entre 2020 et 2024. L’autofinancement locatif, c’est-à-dire l’excédent dégagé par les loyers après charges, est passé de 10 % des loyers dus en 2020 à 1,7 % en 2023, avant de remonter à 3,5 % en 2024.

Deux facteurs expliquent cette baisse :

• Les charges d’exploitation ont augmenté plus vite que les loyers, dans un contexte d’inflation.
• Les charges de financement ont grimpé avec la hausse du taux du Livret A. Pour la première fois sur la période, les intérêts versés dépassent le remboursement du capital.

Le potentiel financier, qui mesure les marges de manœuvre disponibles, recule lui aussi : de 1 380 € par logement en 2020 à 1 200 € en 2024. Le secteur absorbe donc moins bien les chocs futurs.

4. Des projections à 40 ans sous forte contrainte

5. Ce que cela change concrètement pour les bailleurs

L’étude ne dit pas que le modèle est en danger. Elle montre qu’il reste robuste, mais que ses marges se réduisent. Pour un bailleur, cinq sujets deviennent centraux :

• Planifier les réhabilitations selon les échéances réglementaires et les coûts réels, en arbitrant entre production neuve et rénovation.
• Suivre la fiscalité foncière. La taxe foncière est passée de 10,7 % des loyers en 2020 à 11,6 % en 2024. L’étude souligne qu’elle appelle une vigilance particulière.
• Piloter la dette dans un contexte où le désendettement ralentit.
• Suivre le DPE de chaque logement pour identifier les priorités de rénovation.
• Mesurer l’impact financier de chaque décision, car les marges sont désormais faibles.

Comment Loré accompagne les bailleurs sociaux

Pour aller plus loin

L’étude complète est disponible gratuitement sur le site de la Banque des Territoires. Elle contient des annexes détaillées sur la méthode de calcul et les scénarios.

Questions fréquentes