Cet article clôture notre série consacrée à la refacturation de la taxe foncière et à la TVA. Après avoir abordé le bail commercial, le logement d’habitation ainsi que le cas des parkings et garages, ce dernier volet décrypte les règles transversales et les cas particuliers complexes : la TEOM, la franchise en base et la sous-location.
La refacturation de la taxe foncière répond à un principe simple : les charges refacturées suivent le régime de TVA du loyer. Si le loyer est soumis à la TVA, la taxe foncière l’est aussi ; s’il est exonéré, elle reste hors TVA. Ce principe provient des règles générales de la TVA selon lesquelles les frais accessoires entrent directement dans la base d’imposition de la prestation principale. Cependant, la gestion de la TEOM, la franchise en base ou les montages en sous-location créent rapidement des erreurs d’application et des risques de redressement.
Les experts Loré décryptent ces règles et les cas particuliers pour sécuriser la refacturation de vos taxes immobilières.
Principe fiscal : la taxe foncière suit le régime de TVA du loyer
Le droit fiscal applique un principe de cohérence. Les charges liées à une location suivent le régime fiscal de l’opération principale. La refacturation d’une taxe constitue donc une charge accessoire du loyer. Le Code général des impôts prévoit ce mécanisme. L’article 267 précise que les taxes et frais accessoires entrent dans l’assiette de la TVA. La taxe foncière refacturée devient ainsi taxable lorsque le loyer est soumis à TVA.
TVA sur TEOM : une confusion fréquente chez les bailleurs
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) génère souvent des erreurs de traitement. De nombreux bailleurs la considèrent comme une simple composante de la taxe foncière. Pourtant, sa logique économique diffère. La TEOM correspond au financement d’un service public de collecte des déchets. Elle peut être récupérée auprès du locataire dans de nombreuses situations.
TEOM et TVA dans les locations d’habitation
Dans les locations d’habitation, les loyers sont exonérés de TVA. La TEOM est donc refacturée sans TVA. Le locataire rembourse simplement la part de taxe correspondant à son occupation. La logique reste identique à celle des autres charges locatives récupérables. Le bailleur agit seulement comme un intermédiaire de paiement.
TEOM et TVA dans les baux commerciaux
La situation change lorsque le bail commercial est soumis à TVA. Dans ce cas, la TEOM devient une charge liée à l’opération de location. Elle suit donc le régime fiscal du loyer. Si le loyer est taxable, la TEOM devient taxable. Si le loyer est exonéré, la TEOM reste hors TVA. Ce mécanisme repose sur le principe d’assiette globale de la TVA.
Risque d’erreur dans la refacturation
Certaines organisations continuent de refacturer la TEOM sans TVA. Cette pratique persiste même lorsque le loyer est taxable. L’administration fiscale peut considérer cette situation comme une erreur de facturation. Elle peut alors réclamer la TVA non collectée. Les directions financières doivent donc vérifier régulièrement leurs méthodes de refacturation. Une simple erreur de traitement peut produire un risque fiscal significatif.
Franchise en base TVA immobilier : le cas du bailleur non assujetti
La franchise en base de TVA constitue un régime particulier. Elle concerne certains bailleurs ou entrepreneurs individuels. Ce dispositif permet de ne pas facturer la TVA lorsque le chiffre d’affaires reste sous certains seuils. Le bailleur ne collecte alors pas de TVA. En contrepartie, il ne peut pas récupérer la TVA sur ses dépenses.
Impact sur la refacturation de la taxe foncière
Un bailleur en franchise en base facture ses loyers sans TVA. La refacturation des charges suit cette logique. La taxe foncière est donc refacturée sans TVA. Le locataire rembourse simplement la part correspondant à la taxe réelle. Le bailleur agit comme un simple intermédiaire fiscal.
Exemple du micro-entrepreneur bailleur
Le micro-entrepreneur bailleur
Un bailleur peut louer un local professionnel sous le statut de micro-entrepreneur. Tant que ses recettes demeurent sous les plafonds de la franchise en base de TVA, il ne facture aucune TVA.
En 2025, ces seuils étaient fixés à 37 500 € de chiffre d’affaires pour les prestations de services (seuil majoré à 41 250 €) et 85 000 € pour les activités de vente ou d’hébergement (seuil majoré à 93 500 €).
Conséquence directe : le bailleur sous ces plafonds facture ses loyers sans TVA. La taxe foncière refacturée suit la même logique fiscale et reste strictly hors TVA.
Attention au dépassement de seuil
La situation peut évoluer rapidement. Un dépassement de seuil entraîne la sortie de la franchise. Le bailleur devient alors assujetti à TVA. Les loyers deviennent taxables. Les charges refacturées, dont la taxe foncière, suivent le même régime. Une transition mal anticipée peut entraîner des régularisations complexes.
TVA sous-location professionnelle : l’effet miroir fiscal
La sous-location constitue un cas technique important dans l’immobilier professionnel. Elle apparaît dans les espaces de coworking, les centres d’affaires ou certains montages immobiliers. Le principe fiscal repose sur un effet miroir de TVA entre le bail principal et la sous-location.
TVA sous-location professionnelle : l’effet miroir fiscal
La sous-location constitue un cas technique important dans l’immobilier professionnel. Elle apparaît dans les espaces de coworking, les centres d’affaires ou certains montages immobiliers. Le principe fiscal repose sur un effet miroir de TVA entre le bail principal et la sous-location.
Principe général de la sous-location
Dans une sous-location, le locataire principal devient lui-même bailleur. Il facture un loyer au sous-locataire. Le régime de TVA dépend alors du statut fiscal du locataire principal et du régime du bail initial. Les charges refacturées suivent la même logique.
Illustration du mécanisme fiscal
Prenons un cas simple. Un bailleur loue un local à une entreprise. L’entreprise décide ensuite de sous-louer une partie des locaux. Si le bail principal est soumis à TVA, l’entreprise paie la TVA sur son loyer. Elle facture ensuite la TVA au sous-locataire. Les charges refacturées suivent ce même mécanisme. La taxe foncière répercutée dans la chaîne de facturation devient alors taxable.
Risques fiscaux liés à la sous-location
Les erreurs apparaissent souvent dans la ventilation des charges. Certaines entreprises oublient d’appliquer la TVA à la sous-location. D’autres appliquent un mauvais traitement aux taxes refacturées. Ces erreurs peuvent provoquer un rappel de TVA lors d’un contrôle fiscal. La régularisation peut couvrir plusieurs exercices.
En résumé : TVA et refacturation des taxes, l’intérêt d’un accompagnement
La TVA immobilière peut sembler simple, mais de nombreuses situations complexes la rendent difficile à appliquer. La TEOM, la franchise en base ou la sous-location créent souvent des erreurs. Une mauvaise application expose à des redressements fiscaux, intérêts de retard et pénalités.
Un accompagnement spécialisé permet de sécuriser les pratiques et de fiabiliser les processus liés à la fiscalité immobilière. Certaines sociétés expertes, comme Loré, développent des solutions et des outils dédiés aux directions financières et aux acteurs de l’immobilier afin de mieux piloter les taxes locales et la gestion fiscale des actifs. Ces approches permettent notamment de fiabiliser les données fiscales et de sécuriser la gestion des taxes foncières et des charges associées.
FAQ – TVA et refacturation de la taxe foncière
Oui, lorsque le loyer est soumis à TVA. La taxe foncière constitue une charge accessoire du loyer.
La TEOM suit le régime fiscal du loyer. Si le loyer est taxable, la TEOM devient taxable.
Oui. Un bailleur en franchise ne facture pas de TVA. La taxe foncière est donc refacturée hors TVA.
Oui. Le locataire principal devient bailleur. Il applique alors le régime de TVA correspondant à son activité.
Non. Le bail doit prévoir explicitement la refacturation des impôts et charges.
Tous les thèmes de l'article :
Toutes les catégories d'articles
Des articles qui pourraient vous plaire
Contrôle de la TEOM : Réussir sa refacturation locative
Lire l'article
MonSenior choisit Loré et APOCA pour fiabiliser le montage de ses opérations immobilières à impact social.
Lire l'article