Invariants, Déclaration 2022 POSEIDON Taxe d’habitation, Révision des valeurs locatives

SOMMAIRE

INTRODUCTION

La digitalisation des échanges entre les contribuables et l’administration fiscale est un préalable à la mise en œuvre par les services publics de la réforme des bases locatives des locaux d’habitation prévue en 2026.

Une nouvelle offre de services a été construite en plusieurs étapes afin de faciliter et d’automatiser les échanges d’informations entre les propriétaires et les services de Bercy. Le déploiement fonctionnel doit se poursuivre, progressivement, sur les 5 prochaines années.

Les bailleurs sociaux propriétaires de plus de 10% des habitations et contributeurs importants en taxes locales sont en première ligne. Il apparaît essentiel de s’intéresser de près à ces travaux afin d’anticiper l’impact de la future réforme sur le montant d’imposition. Durant l’été 2021, 3 évolutions majeures ont été mises en place par BERCY :

L’opération de ‘désolidarisation’ des dépendances, réalisée par l’administration dans l’optique de la future réforme, s’accompagne de l’obligation pour les bailleurs sociaux d’affecter chaque nouvelle unité (dépendance) créée à un identifiant unique dans son système d’information. Cette information doit être présente dans les échanges sur POSEIDON.

Une nouvelle déclaration sera également mise en place dès 2023.

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Après des mois de préparation, beaucoup de bailleurs dénoncent le manque de transparence et les délais trop courts qui leur sont imposés.

IDENTIFICATION DES DÉPENDANCES ET DÉTECTION DES ANOMALIES

L’administration a choisi de désolidariser les dépendances isolées des habitations principales pour une meilleure lisibilité des informations patrimoniales.

Concrètement, cela signifie que là où un invariant était composé d’une partie principale d’habitation et d’une dépendance isolée, l’administration a extrait, des attributs de l’habitation principale, la dépendance et créé un nouvel invariant sur lequel a été transféré la dépendance.

Cette opération a mécaniquement conduit à la création d’un nombre colossal d’invariants.

Théoriquement, seules les dépendances non accessibles directement depuis la partie principale doivent être concernées par la désolidarisation (1). La DGFiP distingue donc les dépendances dites accessoires, qui doivent faire l’objet d’un invariant, des dépendances incorporées, qui doivent rester rattachées à l’invariant habitation.

Pour faire simple, seules les dépendances pouvant être louées distinctement de la partie habitation doivent faire l’objet d’un invariant. Si un balcon ou une terrasse est déclaré comme un invariant, c’est une erreur.

Pour rappel, cette opération de désolidarisation a été effectuée de manière automatisée sur la base de l’information contenue dans la base de données du cadastre. À l’origine, les caractéristiques de chaque invariant sont attribuées par l’administration à la lecture du formulaire déclaratif (H1/H2, etc.) déposé par le contribuable. L’opération réalisée à l’été 2021 met inexorablement en lumière des ‘incohérences’ dans la base de données du cadastre ; les déclarations et leur interprétation pouvant avoir 50 ans, inutile d’en chercher la cause aujourd’hui.

Qu’elles soient liées à des erreurs de déclarations initiales, d’un problème informatique lors de la séparation du logement et de la dépendance ou bien d’une transformation non déclarée ; si des erreurs existent, elle conduisent probablement à une mauvaise imposition.

Comment contrôler la base des dépendances et identifier les anomalies ?

Pour l’identification des “erreurs”, il convient d’exploiter le fichier de la liste des biens présents dans l’espace professionnel impots.gouv.fr, rubrique Gérer mes biens immobiliers. Étant lié à la publication du fichier immobilier, ce fichier est mis à jour quotidiennement. (2)

Après avoir récupéré et converti le fichier au format Excel, il faut extraire dans la colonne cdNature (3) les natures “Dépendance de maison” et “Dépendance d’appartement”. La colonne cdDescHab (4) précise le type de dépendance et permet de se poser trois questions :

1- Est-ce que la dépendance existe ?

Le contrôle peut être réalisé par adresse en vérifiant par bloc si, sur une adresse donnée, le nombre de dépendances présentées correspond bien à la réalité.

En novembre 2021, le fichier “flux dépendance” contenant les liens entre les nouvelles dépendances et les logements était disponible sur la plateforme POSEIDON. Elle présente la liste de tous les invariants fils (nouvelles dépendances) et leur lien avec l’invariant père.

Le contrôle de l’existence physique des dépendances va passer par un transfert de tâche aux gestionnaires de patrimoine et/ou gardien et implique un processus de contrôle lourd pour les organismes, qui devra se faire dans le temps.

2- Est-ce qu’il est légitime de considérer la dépendance comme un invariant ?

Comme évoqué précédemment, si la dépendance est directement accessible depuis le logement, alors il n’y a pas lieu de créer un nouvel invariant. Les balcons attenants au local d’habitation notamment ne doivent pas se faire attribuer un nouvel invariant, pas plus que le grenier accessible uniquement par l’habitation.

3- Comment faire le lien entre le nouveau numéro d’invariant et un identifiant unique interne ?

Deux scénarios peuvent exister :

1. La dépendance existe dans le système de gestion

Il convient de rapprocher le numéro d’invariant du numéro d’identifiant interne. En pratique, il peut être complexe de rapprocher une liste de places de parking d’une autre liste dans la mesure où les caractéristiques des dépendances sont strictement identiques.

2. La dépendance n’existe pas dans le système de gestion

• L’organisme choisit de la créer et affecte au nouvel invariant le code interne de la nouvelle dépendance créée
• L’organisme choisit de ne pas créer de dépendance et affecte au nouvel invariant un numéro d’identifiant interne décliné de l’identifiant du lot d’habitation dans le fichier TH (formulation libre pour la déclinaison du numéro d’identifiant). Dans ce cas, le rapprochement de dépendance implique de remonter au rapprochement des locaux d’habitation.

Exemple d’incohérence constatée sur des dépendances : la surface

L’un des éléments déterminants de la base d’imposition (valeur locative) d’une dépendance est sa surface. En moyenne, chaque m2 de dépendance est imposé à 4,43€ pour le parc HLM.

Que peut penser ce bailleur sur une commune où les dépendances ont une cotisation de 7,38€ par m2 en découvrant que l’administration fiscale estime que tous les parkings de sa résidence mesurent 28m2 chaque (au lieu de 11,5 m2) soit 207€ de cotisation foncière par emplacement ?

En ramenant la surface des places de parking à une taille réelle de 11,5 m2, le montant de taxe foncière attribué à l’ensemble des places de parking serait ramené de 3 306€ à 1 358€.

Le montant de TOM facturé aux locataires serait également réduit au prorata de la part de TOM dans l’imposition.

Comment procéder pour réaliser les corrections ?

Les informations contenues dans GMBI et dans le fichier ‘Flux dépendance’ ont été produites à partir des déclarations (H1, H2,…) d’origine. Le contenu des formulaires est transféré par les services dans les bases de données internes de la DGFiP.

En cas d’anomalie constatée sur la nature des dépendances (ou suppression des dépendances ou dépendances inexistantes), il convient de se rapprocher du centre des impôts (CDIF, SIE, SIP) dont dépendent les locaux pour remettre en conformité l’information cadastrale.

La mise à jour peut passer par une réclamation ou par la réalisation d’une nouvelle déclaration (qui ne pourront être prises en compte qu’à compter de 2023). Un échange préalable avec vos services fiscaux permettra de déterminer la meilleure manière de produire et de justifier votre réclamation.

Production du fichier retour 2022 : enjeux, points de vigilance

L’article L. 102 AE du Livre des Procédures Fiscales, prévoit un dispositif d’échanges avec les bailleurs sociaux qui sont tenus de fournir à l’administration des impôts, avant le 1er février de chaque année, par voie dématérialisée, les informations relatives aux locaux loués et à leurs occupants nécessaires à l’établissement de la taxe d’habitation.

Un bilan de la collecte des fichiers de 2021 permet de relever que 71% des locaux ont un invariant attribué. Ce sont donc 5,26 millions d’invariants renseignés sur les 7,39 millions de locaux déclarés.

La DGFiP précise dans une réunion du 3 février 2022 qu’il convient d’exclure les dépendances inexistantes dans votre patrimoine du fichier de collecte.

Dans le cahier des charges du flux des dépendances (5), il est précisé que, lors de l’intégration de la dépendance dans la base de données, le bailleur devra lui attribuer un identifiant interne unique (id_bailleur) qui doit être différent de celui attribué au numéro invariant ‘père’.

Exemple : le numéro invariant ‘père’ 1180374928D issu du fichier collecte TH 2021 a pour identifiant interne (id_bailleur) le numéro 10820008 dans la base de données du bailleur et pour numéro RPLS 16386684.

Lors de l’éclatement des dépendances, le numéro invariant ‘fils’ suivant a été créé : 1180374932E. La dépendance est un bûcher.

Lors de l’intégration dans sa base de données, le bailleur doit attribuer au numéro invariant 1180374932E un identifiant interne unique. On peut lui attribuer l’id_bailleur10820008-D. Celui-ci est bien différent de l’id_bailleur attribué au numéro invariant ‘père’ et il est unique puisqu’il ne pourra pas être attribué à une autre dépendance.

⚠️ Dans GMBI, l’invariant commence par le code département.

La date limite de dépôt sur POSEIDON est reportée au 6 mars 2022 pour les organismes de logement social. Cette date est impérative et les services fiscaux précisent bien que cette date ne pourra pas être à nouveau reportée.

L’élément essentiel pour l’administration au niveau de la déclaration 2022 est le nom du locataire. L’affectation de l’identifiant interne est obligatoire dans le fichier mais peut être réalisée de manière discrétionnaire par le bailleur concernant les nouveaux invariants.

Pour les services de Bercy, un organisme pris par le temps peut se cantonner à affecter à la dépendance le nom du locataire (via le lien invariant père/fils).

Faute d’attribution du bon locataire sur les dépendances, des erreurs d’imposition pourraient apparaître concernant la TH et la taxe sur les logements vacants.

Le contrôle de la base de données par les organismes peut s’opérer dans le temps.

Pourquoi CE changement à un an de la SUPPRESSION de la taxe d’habitation ?

À partir de 2023, une nouvelle déclaration en ligne sera demandée à tous les bailleurs. L’objectif étant de déclarer l’occupant et le loyer pour chaque local (d’habitation ou dépendance).

Les plus avertis signaleront que la déclaration des loyers est déjà effectuée dans le cadre du RPLS. Effectivement, la déclaration des loyers étend le spectre à tous les bailleurs de logements et vient compléter celle qui existe déjà pour les locaux professionnels. Pour rappel, la réforme des valeurs locatives des locaux professionnels est entrée en vigueur en 2017.

La première déclaration devrait obligatoirement être réalisée avant le 1er juillet 2023. Il sera par la suite nécessaire de signaler tout changement de locataire et de loyer.

La création des nouvelles dépendances et la mise en place de la déclaration de l’occupant et des loyers sont des prérequis à la bonne réalisation de cette réforme.

Importance de l’attribution de l’invariant

S’adapter à la digitalisation de la DGFiP

Chaque bien est identifié par un numéro unique à la DGFiP appelé Invariant. Aujourd’hui peu utilisé dans les relations entre les bailleurs et l’administration, le planning de la DGFiP indique que ce numéro interne va être au cœur des échanges.

Dans le cadre du processus de digitalisation, l’invariant sera au centre du dialogue et son utilisation facilitera le temps de traitement des déclarations.

Intégrer l’invariant dans les échanges avec la DGFiP

L’exploitation du numéro d’invariant permet aux bailleurs sociaux de réduire le temps de réponse lors de leurs échanges avec l’administration fiscale.

Nous recommandons d’élaborer une liste des invariants ‘dépendances’ qui n’existent pas et de la transmettre aux différents CDIF.

Les utilisateurs de la solution de gestion de la taxe fonciere WIM utilisent le numéro d’invariant pour signaler des anomalies d’imposition et même des déclarations de travaux ou de vente. Les numéros invariants issus de l’application GMBI sont issus du référentiel des locaux (RLoc) et sont sur 12 caractères numériques et seront le point d’entrée des futures évolutions de la DGFiP. Les numéros invariants transmis dans le fichier collecte TH 2022 sont, eux, sur 11 caractères (10 caractères numériques et 1 caractère alphabétique sans espace) et au format attendu par l’application de gestion des travaux d’assiette des agents.

La qualité du rapprochement est déterminante

Avec une base de dizaine de milliers de logements et de dépendances, difficile de savoir si les numéros d’invariants qui ont été très souvent attribués aux lots du patrimoine par l’administration fiscale sont fiables ou non.

Depuis 2018, Loré a vérifié le rapprochement de plus de 1,5 millions d’invariants (⅔ de logements) et réalisé des corrections lorsque cela était nécessaire. Nos consultants établissent le constat que très souvent le rapprochement sur le patrimoine récent est fiable et celui sur le plus ancien l’est moins. Une correction des données de rapprochement est la clé pour suivre le mouvement de transition de la DGFiP.

Il suffit d’imaginer l’impact de déclarer en ligne des travaux dans un appartement en renseignant le mauvais numéro d’invariant pour comprendre l’importance de la bonne attribution du numéro d’invariant au bon numéro de lot.

Références

1. https://www.impots.gouv.fr/portail/files/media/1_metier/1_particulier/EV/5_patrimoine_logement/560_travaux_habitation/20210819_faq_gmbi.pdf
2. https://www.impots.gouv.fr/portail/files/media/1_metier/1_particulier/EV/5_patrimoine_logement/560_travaux_habitation/20210819_faq_gmbi.pdf
3. En colonne T
4. En colonne W
5. https://www.impots.gouv.fr/portail/files/media/1_metier/3_partenaire/bailleurs/cahier_des_charges_flux_dependances_v1-0.pdf