Le difficile bénéfice du dégrèvement pour inexploitation pour les locaux commerciaux ou industriels.

Le bénéfice du dégrèvement pour vacance est courant pour les locaux d’habitation. En revanche pour les locaux commerciaux, la multiplicité des critères et des conditions complexifie son potentiel bénéfice.

L’article 1389-I du Code Général des Impôts dispose que : ”Les contribuables peuvent obtenir le dégrèvement de la taxe foncière en cas (…) d’inexploitation d’un immeuble utilisé par le contribuable lui-même à usage commercial ou industriel, à partir du premier jour du mois suivant celui du début de la vacance ou de l’inexploitation jusqu’au dernier jour du mois au cours duquel la vacance ou l’inexploitation a pris fin. Le dégrèvement est subordonné à la triple condition que (…) l’inexploitation soit indépendante de la volonté du contribuable, qu’elle ait une durée de trois mois au moins et qu’elle affecte soit la totalité de l’immeuble, soit une partie susceptible de location ou d’exploitation séparée.”

Le bénéfice d’un tel dégrèvement est donc particulièrement délicat à obtenir pour les propriétaires de locaux commerciaux. 

Nous avons pu analyser à travers les clients que nous accompagnons les deux principales difficultés rencontrées afin de bénéficier de ce dégrèvement, à savoir : 

 

L’utilisation par le contribuable lui-même du local. 

 

En tant que propriétaires de locaux commerciaux ou industriels vous pouvez décider de mettre en location ces derniers. Si cela est mentionné dans le bail, la taxe foncière peut être intégralement refacturée au locataire. 

 

Cependant, dans le cas où votre local se trouve inexploité la jurisprudence apparaît être restrictive quant à la possibilité de reconnaître le bénéfice du dégrèvement pour inexploitation. 

 

Quelques exemples : 

 

• Si un propriétaire n’a jamais utilisé lui-même pour les besoins de son exploitation un local, il ne pourra pas bénéficier du dégrèvement pour inexploitation (CE n°96860 19 décembre 1975).

 

• Ou que ce dernier a clairement manifesté l’intention de ne pas en assumer lui-même l’exploitation soit en le proposant à la location (CE 10 mai 1967). 

 

• Et cela, même si le locataire laisserait une usine ou un local inexploité (CE 9 juillet 1975)

 

• Ou même s’il était mis en vente et était alors, subséquemment inexploité (CE n°62393 9 janvier 1967)

 

 

Dès lors, il apparaît quasiment impossible dans le cas où vous êtes propriétaire et que vous mettez en location vos locaux de bénéficier d’un dégrèvement pour inexploitation. 

Et pourtant, cela est possible dans le seul et unique cas où les locaux donnés en location sont munis du matériel nécessaire à leur exploitation, car cela voudrait dire que le propriétaire à travers cette location poursuit une exploitation commerciale ou industrielle. 

 

Le caractère indépendant de la volonté du contribuable de l’inexploitation.  

 

Outre le fait d’exploiter lui-même un local commercial ou industriel, le contribuable doit être en mesure de démontrer de manière précise qu’une circonstance indépendante de sa volonté à fait obstacle de manière inéluctable à la poursuite de l’exploitation. 

La jurisprudence reconnaît que les obstacles indépendant de la volonté du propriétaire peuvent être de trois ordres : 

 

• L’obstacle d’ordre matériel (difficultés matérielle dans le reconstruction des bâtiments ; pollution de l’eau d’une rivière dont la pureté est indispensable à l’activité de l’entreprise). 

 

• L’obstacle tenant à la santé du contribuable (cécité du contribuable). 

 

• L’obstacle d’ordre économique et technique  (cessation d’activité induite par l’absence de main d’œuvre qualifiée disponible sur place ou dans un rayon peu éloigné).

 

Comme vous le voyez, l’obtention d’un tel dégrèvement pour les propriétaires de locaux commerciaux est plus que délicat.