La réforme des valeurs locatives des locaux d’habitation RVLLH

Auteur : Christian de Crémiers 

Le: 06/09/2021

Comme pour les locaux professionnels, les valeurs locatives qui servent de base de calcul de la Taxe Foncière pour les locaux d’habitation vont être révisées.

Actuellement, la suppression de la Taxe d’Habitation est en cours et se termine en 2023. Cette réforme entraîne, selon un rapport de l’Institut des Politiques Publiques (IPP) daté d’octobre 2020, une perte de 21,6 milliards d’euros pour les collectivités locales. Malgré un système de compensation par transfert du bénéfice de certaines taxes, la Taxe Foncière va devenir la principale ressource financière des collectivités qui y verront, à juste titre, une variable d’ajustement pour compenser la perte de la Taxe d’Habitation.

La valeur locative cadastrale est, selon la définition du ministère de l’Économie, « un loyer annuel théorique que le propriétaire pourrait tirer du bien s’il était loué ».

Les valeurs locatives prises en compte actuellement pour les locaux d’habitation sont basées sur des évaluations faites à partir des données de confort (surface, exposition, nombre de toilettes, de fenêtres, de douche, présence d’un vide-ordures par exemple) et de localisation relevées en 1970. En dépit des revalorisations annuelles, ces caractéristiques sont devenues au fil des ans totalement obsolètes.

En 1970, les immeubles neufs construits en périphérie des grandes villes disposaient d’équipements modernes tandis que les immeubles anciens de centre-ville étaient sous-équipés. 50 ans plus tard, le contexte a changé et le calcul de la valeur locative n’est plus du tout pertinent.

Ainsi, « les logements des quartiers valorisés par le marché il y a 50 ans sont donc actuellement sous-imposés », explique l’IPP dans sa synthèse, « contrairement aux logements situés dans des zones dans lesquelles les loyers ont relativement baissé depuis 1970 ».

C’est pourquoi, après de multiples reports, la réforme de la valeur locative cadastrale a été finalement entérinée par l’article 146 de la Loi de finances pour 2020.

Cette réforme globale doit aboutir en 2026 à l’actualisation de toutes les valeurs locatives sur la base des loyers constatés en 2023. Les nouveaux tarifs entreront en vigueur en 2026, entraînant une modification plus ou moins importante de l’impôt foncier à payer par les propriétaires.

L’objectif premier de cette réforme est de faire refléter le marché immobilier dans la valeur locative cadastrale. Pour cela, l’État va collecter à partir de 2023 les loyers réels afin d’ajuster ses bases de calcul. Selon l’Union Nationale des Propriétaires Immobiliers (UNPI), cette réforme « entraînera à coup sûr une augmentation des valeurs locatives pour de nombreux propriétaires, même si la Loi de finances pour 2020 prévoit l’application d’un coefficient de neutralisation pour éviter une explosion de la Taxe Foncière ».
L’IPP a utilisé des données récentes du marché de l’immobilier pour estimer la valeur locative révisée de chaque logement et la comparer avec la valeur locative actuellement utilisée pour calculer les impôts locaux. Le rapport établit que certains propriétaires connaîtront une hausse significative de la Taxe Foncière, notamment les plus aisés dont la valeur locative est sous-évaluée, au profit des plus modestes, dont les logements sont surévalués.

Les « banlieues » versus les « centres-villes »

Selon le rapport, les logements construits avant 1950 devraient voir leur valeur locative augmenter de plus de 15% en moyenne tandis que les constructions antérieures à 1920, nombreuses dans les grandes agglomérations et les centres historiques, pourraient voir augmenter leur valeur cadastrale de 20%. C’est « principalement la conséquence d’améliorations de la qualité des logements les plus anciens par rapport aux autres », écrit l’Institut.

A l’inverse, les logements construits dans les années 1960 et 1970 dont la valeur locative est aujourd’hui surestimée, connaîtront une baisse de la valeur locative de 16% en moyenne.

Autre facteur à prendre en compte, la situation géographique des logements qui impacte la valeur locative au sein d’une même commune. On constate en effet une forte mutation des centres-villes contrairement aux secteurs périphériques. On peut donc s’attendre en 2026 à une hausse des valeurs locatives dans les quartiers centraux à Nantes, Toulouse ou Bordeaux par exemple, et une baisse dans la périphérie de certaines villes, selon l’étude.

Des petites surfaces favorisées

Les plus grands logements sont sous-valorisés actuellement. Avec la réforme, selon les estimations de l’IPP, leur valeur locative augmentera de 8% environ pour ceux de plus de 100 mètres carrés, et de 5% pour les surfaces entre 91 et 100 mètres carrés.

A l’inverse, les plus petites surfaces vont connaître une baisse de leur valeur locative, de 10% environ pour les logements de 41 à 50 mètres carrés et de 15% pour les moins de 40 mètres carrés.

Toujours selon l’IPP, la mesure serait favorable à une meilleure équité, puisque les résultats de l’étude montrent « une redistribution des ménages les plus aisés vers les plus modestes ».

Face aux légitimes inquiétudes des propriétaires, le secrétaire d’État auprès du Ministre de l’Action et des Comptes Publics Olivier Dussopt se veut rassurant : « Si la nouvelle valeur locative du logement se traduit par une variation forte de votre imposition, cette variation est plafonnée dans un sens comme dans l’autre à 5% par an et ce pendant 10 ans. Cette réforme fera des gagnants et des perdants, mais nous n’augmenterons pas la Taxe Foncière dans son ensemble. Notre objectif est que la révision des valeurs locatives ait un effet neutre au global. ».

Conscient des risques, le gouvernement s’est engagé à rendre un rapport d’évaluation au Parlement le 1er septembre 2024 pour mieux connaître « les impacts de cette révision pour les contribuables, les collectivités territoriales et l’Etat ».

Un processus de digitalisation initié par Bercy

Dans le même temps, l’administration opère sa mutation digitale et a ouvert fin août 2021 la plateforme “Gérer mon bien immobilier” qui permet à chaque contribuable d’avoir une vision cadastrale et fiscale de son patrimoine. Directement accessible depuis l’espace sécurisé sur impots.gouv.fr, cette plateforme servira également à remplir ses obligations déclaratives, à savoir les loyers pratiqués par les propriétaires-bailleurs.

Tout usager propriétaire, qu’il soit un particulier ou un professionnel, pourra à terme disposer d’une vision globale de l’ensemble de ses biens bâtis ainsi que de leurs caractéristiques (surface, nombre de pièces, numéro de lot…).

Pour rappel, au niveau national, 87,5 % des propriétaires de locaux d’habitation loués sont des personnes physiques et 12,5 % sont des personnes morales.

Les objectifs de cette digitalisation pour les contribuables et l’administration fiscale sont de :

• répondre en ligne aux obligations déclaratives relatives aux locaux,
• dématérialiser les déclarations foncières,
• liquider les taxes d’urbanisme,
• déclarer l’occupant des locaux d’habitation
• déclarer les loyers des locaux d’habitation dans le cadre de la Révision de la Valeur Locative des Locaux d’Habitation (RVLLH) .

Le déploiement s’effectuera en 3 phases :

1. -> août 2021 : ouverture du service offrant à chaque propriétaire une vision de l’ensemble de ses propriétés bâties situées en France et de leurs caractéristiques ;
2. -> automne 2022 : ouverture du service de déclaration foncière en ligne, intégrant la liquidation des taxes d’urbanisme ;
3. -> janvier 2023 : ouverture du service de déclaration en ligne de la situation d’occupation et des loyers

Les propriétaires de plus de 200 biens disposent d’une interface dédiée leur permettant de charger la liste de leurs biens et à terme de téléverser les éléments déclarés. La consultation d’un bien est possible à partir du numéro fiscal du local (numéro invariant).

La RVLLH : une réforme fiscale majeure

Avec 35 millions de propriétaires et 46 millions de locaux d’habitation (18,9 millions de maisons individuelles, 16,2 millions d’appartements et 10,9 millions de dépendances isolées), l’État va collecter une base de données précise et pourra ainsi définir un loyer type par catégorie de logement et par localisation.

Si les impacts de la réforme sont encore flous, une chose est certaine : les contribuables vont devoir être vigilants sur leurs déclarations et les nouvelles bases de calcul.

Pour les bailleurs sociaux, souvent propriétaires de parcs construits dans les années 70 en périphéries de villes et composés de logements de petite ou moyenne taille, l’impact de cette réforme pourrait être faible, voire positif. Cet impact dépendra de la grille tarifaire choisie par le législateur pour établir la valeur locative des logements sociaux. Si cette dernière est établie sur les mêmes bases que le parc privé, les tarifs risquent d’augmenter sérieusement. En revanche, si les bailleurs sociaux bénéficient d’une grille tarifaire spécifique établie sur la base des loyers sociaux, ils peuvent être les grands gagnants de cette réforme. Quand on sait qu’avec 5,2 millions de logements sociaux, le secteur contribue à hauteur de 3 milliards d’euros de Taxe Foncière, soit 7% des recettes, nul doute que la question sera étudiée de près.

Pour rappel, contrairement aux locaux commerciaux pour lesquels la Taxe Foncière est un élément constitutif du loyer, elle n’est pas récupérable pour les locaux d’habitation et, hormis la TEOM qui peut être re-facturée, elle est supportée par le bailleur.

Une vigilance particulière devra donc être portée aux déclarations tant pour les surfaces que pour les éléments de confort.

Toutes les équipes de Loré seront mobilisées à vos côtés pour vous accompagner dans ces démarches.

NB : du changement sur vos avis de taxe foncière 2021
Afin de répondre aux attentes des communes suite à la disparition de la Taxe d’Habitation, la part départementale de la TF est redistribuée aux communes (hors locaux situés sur le territoire de la Ville de Paris). Si cela n’aura pas d’impact sur le montant de votre impôt, la colonne Département va disparaître des avis et le taux communal sera majoré du taux départemental.

À PROPOS DE LORÉ

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